Lots transitoires : mise en conformité du règlement de copropriété
Cass. Civ III : 17.6.21
N° 20-13798
Les copropriétaires ont jusqu’au 23 novembre 2021 pour inscrire leurs lots transitoires dans le règlement de copropriété.
Pour mémoire, la pratique des lots transitoires s’est développée dans les programmes immobiliers construits par tranches dans lesquels la construction de tous les lots s’étale sur une longue période. La jurisprudence assimilait le lot transitoire à un véritable lot de copropriété (Cass. Civ III : 18.9.13). La loi ELAN a consacré cette pratique et
intégré sa définition à la loi du 10 juillet 1965 (ELAN : art. 206 / loi du 10.7.65 : art. 1 / Habitat Actualité spécial loi ELAN). Il est formé d’une partie privative constituée d'un droit de construire un ou plusieurs bâtiments et d'une quote-part de parties communes correspondante. La loi renvoie au règlement de copropriété le soin de créer et de définir le contenu des lots transitoires. La mise en conformité des règlements de copropriété doit intervenir au plus tard le 23 novembre 2021.
En l’espèce, une société est copropriétaire d’un lot composé d’un sous-sol à construire et de millièmes de parties communes générales. Un couple copropriétaire des deux seuls autres lots de l’immeuble avait assigné la société et le syndicat des copropriétaires pour constater l’inexistence de ce lot, ce qui aurait permis d’exclure l’application du statut de la copropriété à l’immeuble. Les juges du fond ont considéré que ce lot était inexistant et exclu la qualification de lot transitoire au sens de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965.
La Cour de cassation rappelle qu’un délai de trois ans est laissé aux syndicats de copropriétaires pour mettre leur règlement en conformité avec l’article 1er issu de la loi ELAN. Dès lors, la qualification de lot transitoire ne peut pas être exclue avant l’expiration du délai de mise en conformité. Compte tenu de la complexité de la mise en conformité et des difficultés résultant de la crise sanitaire, le projet de loi dit "3DS" prévoit de reporter ce délai au 25 novembre 2024 (cf. Habitat Actualité n° 180).